주택청약 가점제 84점 계산법 2026: 내 점수 직접 매기고 1순위 따져보기

분양 공고를 봤는데, 내 점수가 몇 점인지 모르겠다면

청약은 결국 점수 싸움이다. 그런데 막상 분양 공고가 떴을 때 “내 가점이 몇 점이지?”를 바로 답할 수 있는 사람은 의외로 드물다. 무주택기간은 언제부터 세는 건지, 같이 사는 부모님이 부양가족에 들어가는지, 통장을 10년 부었으면 몇 점인지 — 하나하나 헷갈린다.

이 글은 그 헷갈림을 한 번에 정리하려고 썼다. 84점 만점이 어떻게 구성되는지부터, 사람들이 가장 많이 틀리는 무주택기간·부양가족 산정의 함정, 그리고 2024년에 바뀐 통장 납입 한도까지. 다 읽고 나면 본인 점수를 직접 매겨볼 수 있을 거다.

가점제냐 추첨제냐, 그게 먼저다

점수를 계산하기 전에 따져야 할 게 있다. 내가 노리는 단지가 가점제로 뽑는지, 추첨제로 뽑는지다. 점수가 낮으면 추첨제 비율이 높은 단지를 노리는 게 맞고, 점수가 높으면 가점제 단지에서 승부를 보는 게 유리하다.

민영주택 기준으로 전용면적과 지역 규제에 따라 가점제·추첨제 비율이 갈린다. 대략 이렇게 보면 된다.

규제 지역은 정부 정책에 따라 수시로 바뀌니, 청약 넣기 직전에 청약홈(applyhome.co.kr) 공고에서 해당 단지의 가점제 적용 비율을 꼭 확인하자. 표는 일반적인 틀일 뿐이고, 단지별 공고가 최종이다.

84점은 어떻게 쪼개지나

가점은 딱 세 항목의 합이다. 더 있을 것 같지만 없다.

여기서 눈여겨볼 건 부양가족 비중이다. 35점으로 가장 크다. 무주택기간을 아무리 채워도 32점이 한계인데, 부양가족은 식구 수만 맞으면 단숨에 점수가 뛴다. 그래서 부양가족 산정이 당첨을 가르는 경우가 많다.

무주택기간: 가장 많이 틀리는 항목

무주택기간 점수표는 단순하다. 1년 미만 2점에서 시작해 1년 늘 때마다 2점씩, 15년 이상이면 32점 만점이다. 예를 들어 무주택 7년차면 16점, 10년차면 22점이다.

문제는 “언제부터 무주택으로 치느냐”다. 여기서 사람들이 가장 많이 헷갈린다.

기본 원칙은 만 30세부터 센다. 30세가 되기 전엔 무주택이어도 0점이라는 뜻이다. 다만 예외가 있다. 만 30세 이전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일부터 무주택기간을 계산한다. 그러니 28세에 결혼한 사람은 28세부터 점수가 쌓이는 셈이다.

함정은 여기다. 과거에 집을 한 번이라도 소유했다가 팔았다면, 무주택기간은 만 30세나 혼인신고일이 아니라 그 집을 처분한 날부터 다시 센다. 분양권이나 오피스텔(주거용으로 판정되면)도 주택 수에 잡힐 수 있어, “나는 집 없는데 왜 0점이지?” 하는 상황이 벌어진다.

또 하나. 만 60세 이상 직계존속이 주택을 갖고 있어도, 본인과 배우자가 무주택이면 본인의 무주택 자격은 유지된다. 부모님 집에 얹혀산다고 무조건 유주택이 되는 건 아니라는 얘기다.

부양가족: 점수가 가장 크고, 착오도 가장 많다

부양가족은 기본 5점에서 출발한다. 본인을 부양가족에 넣는 게 아니라, 부양가족이 0명이어도 기본 5점이 주어진다. 거기에 1명당 5점씩 더해 최대 6명이면 35점이다.

누가 부양가족으로 인정되는지가 핵심이다.

• 배우자: 같은 등본이 아니어도(주소가 분리돼 있어도) 인정된다.
• 직계존속(부모·조부모): 청약 신청자와 3년 이상 같은 주민등록등본에 올라 있어야 한다. 공고일 기준 3년이다. 부모님을 급하게 전입신고만 해둔다고 바로 인정되지 않는다.
• 직계비속(자녀): 미혼 자녀여야 하고, 만 30세 이상 자녀는 1년 이상 같은 등본에 올라 있어야 한다.

흔한 착오 두 가지. 첫째, 따로 사는 형제자매는 부양가족이 아니다. 둘째, 배우자의 직계존속(장인·장모, 시부모)을 부양하려면 배우자가 세대원으로 함께 있어야 인정된다. 이 조건을 못 맞춰 점수가 깎이는 경우가 잦다.

통장 가입기간: 25만원으로 바뀐 게 핵심

청약통장 가입기간은 1년당 1점이다. 6개월 미만 1점, 6개월~1년 2점, 그 뒤로 1년마다 1점씩 올라 15년 이상이면 17점이다. 가입만 일찍 해두면 자동으로 쌓이는 점수라, 자녀 명의로 통장을 미리 만들어주는 집이 많은 이유가 여기 있다.

2024년 11월에 중요한 변화가 있었다. 공공분양 납입 인정 한도가 월 10만원에서 월 25만원으로 올라갔다. 가점(통장 가입기간 점수)과는 별개지만, 국민주택 당첨을 좌우하는 ‘납입인정금액’에 직결된다.

국민주택은 가점이 아니라 납입 횟수와 인정금액(회차당 최대 25만원)으로 줄을 세운다. 월 10만원만 넣던 시절엔 1,500만원을 모으려면 12년 넘게 걸렸는데, 25만원이면 5년이면 닿는다. 청약을 진지하게 본다면 여력이 되는 만큼 25만원까지 채우는 쪽이 유리해진 셈이다.

민영주택은 다르다. 횟수보다 지역별 예치금 기준(서울 85㎡ 이하 기준 300만원 등)을 공고 전날까지만 맞추면 1순위 자격이 생긴다. 그래서 민영만 노린다면 무리해서 25만원을 매달 넣을 필요는 없다. 본인이 국민주택이냐 민영주택이냐에 따라 전략이 갈린다.

직접 계산해보자

말로만 보면 와닿지 않으니 가상의 인물로 매겨보자.

35세 직장인 A씨, 무주택, 결혼해서 아내·자녀 1명과 거주, 청약통장 8년차

• 무주택기간: 만 30세부터 5년 → 12점
• 부양가족: 기본 5점 + 배우자·자녀 2명(10점) = 15점
• 통장 가입기간: 8년 → 9점
• 합계 36점

48세 B씨, 무주택 18년, 배우자·자녀 2명·부모님(3년 이상 동거) 부양, 통장 16년차

• 무주택기간: 15년 이상 → 32점
• 부양가족: 기본 5점 + 배우자·자녀2·부모2 = 5명(25점) = 30점
• 통장 가입기간: 15년 이상 → 17점
• 합계 79점

A씨처럼 30대 무주택 3~4인 가구는 보통 30점대 중반에 머문다. 서울 인기 단지 당첨 커트라인이 60점을 훌쩍 넘기는 걸 생각하면, 가점제로는 승산이 낮으니 추첨제 물량이나 특별공급(신혼부부·생애최초)을 노리는 게 현실적이다. 반대로 B씨는 어지간한 단지에서 안정권이다.

자기 점수가 나왔다면, 청약홈에서 비슷한 입지·평형의 최근 당첨 가점 커트라인을 찾아 비교해보면 된다. 내 점수가 그 단지 커트라인보다 5점 이상 높으면 도전해볼 만하고, 한참 낮으면 가점제 대신 다른 경로를 보는 게 낫다.

마지막으로

당첨 가능성을 가늠하려면 결국 두 가지를 같이 봐야 한다. 내 점수, 그리고 내가 노리는 단지의 커트라인. 점수는 이 글로 직접 매겨봤다면, 청약홈의 ‘청약 가점 계산기’로 한 번 더 검산하고, 관심 단지의 과거 당첨선을 찾아보는 걸 오늘 해볼 일로 추천한다. 전세나 대출 계획을 함께 짜고 있다면 전세보증금 반환보증 비교와 청년 전세대출 비교 글도 같이 보면 내 집 마련 그림을 더 또렷하게 그릴 수 있다.

가점은 하루아침에 오르지 않는다. 통장을 일찍 트고, 무주택을 유지하고, 세대 구성을 정확히 관리하는 것 — 결국 시간이 만드는 점수다.