전세 계약서에 도장 찍고 나면 챙길 게 한둘이 아니다. 전입신고하고, 확정일자 받고, 보증보험 알아보고. 여기에 하나가 더 붙은 지 벌써 시간이 꽤 지났다. 바로 임대차 계약 신고, 흔히 전월세 신고제라고 부르는 제도다.
이게 처음 도입됐을 땐 “안 해도 과태료 안 문다”는 계도기간이 한참 있었다. 그 유예가 2025년 5월 말로 끝났고, 6월 1일 이후 체결한 계약부터는 실제로 과태료가 붙기 시작했다. 그러니까 2026년 지금은 “유예 끝난 지 1년 넘은” 정식 시행 상태인 셈이다. 그런데도 막상 계약을 하고 나면 “이거 내가 신고해야 하나?” 헷갈리는 사람이 여전히 많다.
신고제가 대체 뭐고, 왜 생겼나
집주인과 세입자가 임대차 계약을 맺으면 그 내용을 30일 안에 관할 지자체에 신고하도록 한 제도다. 보증금, 월세, 계약 기간 같은 걸 국가가 데이터로 확보하겠다는 취지다.
목적은 두 갈래다. 하나는 임대차 시장의 실거래 정보를 투명하게 모으는 것. 그동안 전·월세는 매매와 달리 실거래가가 제대로 안 잡혔다. 다른 하나는 세입자 보호다. 신고를 하면 확정일자가 자동으로 따라붙는데, 이게 의외로 큰 혜택이다. 뒤에서 따로 다루겠다.
30초 만에 끝내는 대상 판정
가장 먼저 확인할 건 “내 계약이 신고 대상이냐”다. 기준은 단순하다.
- 보증금이 6,000만원을 초과하거나
- 월세가 30만원을 초과하면
둘 중 하나만 넘어도 신고 대상이다. 둘 다 넘어야 하는 게 아니라는 점이 핵심이다. 예를 들어 보증금 5,000만원에 월세 35만원짜리 원룸이라면, 보증금은 기준 아래지만 월세가 30만원을 넘으니 신고해야 한다. 반대로 보증금 1억원에 월세가 아예 없는 순수 전세라면 보증금만으로 이미 대상이다.
지역 기준도 있다. 수도권 전역, 광역시, 세종시, 그리고 도(道) 지역의 시(市) 단위가 대상 지역이다. 군(郡) 지역은 빠진다. 사실상 사람이 몰려 사는 곳은 거의 다 들어간다고 보면 된다.
갱신 계약은 조건이 하나 더 붙는다. 보증금이나 월세 금액이 바뀐 갱신만 신고 대상이고, 금액 변동 없이 그대로 연장하거나 묵시적으로 갱신된 경우는 신고하지 않아도 된다. 이 부분에서 “재계약했는데 또 신고해야 하나” 헷갈리는 사람이 많은데, 돈 액수가 그대로면 넘어가도 된다.
안 하면 얼마, 언제까지
신고 기한은 계약 체결일로부터 30일이다. 이 안에 안 하거나, 늦게 하거나, 거짓으로 신고하면 과태료가 붙는다.
| 구분 | 과태료 |
|---|---|
| 미신고·지연신고 | 2만원 ~ 30만원 |
| 거짓 신고 | 100만원 |
원래 지연신고 과태료 상한이 최대 100만원이었는데, 부담이 과하다는 지적이 나오면서 30만원으로 낮춰졌다. 그래도 거짓 신고는 여전히 100만원이 유지된다. 액수보다 계약 금액·기간을 사실과 다르게 적는 게 훨씬 무겁게 다뤄진다는 뜻이다.
과태료 액수는 지연 기간과 계약 금액에 따라 구간이 나뉜다. 며칠 늦은 것과 몇 달 방치한 것이 같을 리 없다. 신고 자체가 어렵지 않으니 기한을 넘기지 않는 게 상책이다.
신고하는 방법 세 가지
방법은 크게 셋이다. 본인 상황에 맞는 걸 고르면 된다.
- 온라인(PC) — 부동산거래관리시스템(RTMS)에 접속해 간편인증으로 로그인하고 계약서를 첨부하면 끝난다. 집에서 5분이면 된다.
- 모바일 — 같은 시스템을 휴대폰으로도 쓸 수 있다. 계약서를 사진으로 찍어 올리면 된다.
- 방문 — 임차 주택 관할 읍·면·동 행정복지센터(주민센터)에 계약서를 들고 가면 된다. 온라인이 영 불편한 사람에게는 이쪽이 마음 편하다.
원칙은 임대인과 임차인 공동 신고다. 하지만 현실적으로 둘이 같이 신고하기 번거로운 경우가 많다. 그래서 한쪽이 서명·날인된 계약서만 제출하면 단독 신고로도 처리된다. 보통은 확정일자가 급한 세입자가 먼저 움직이는 경우가 많다.
진짜 챙겨야 할 건 확정일자 자동부여
여기가 세입자 입장에서 가장 중요한 대목이다. 전월세 신고를 하면 별도로 주민센터에 가서 확정일자를 받을 필요가 없다. 신고가 접수되면서 임대차신고필증에 확정일자가 자동으로 부여된다. 수수료도 없다.
확정일자가 왜 중요한가. 이게 있어야 보증금에 대한 우선변제권이 생긴다. 쉽게 말해 집이 경매로 넘어가는 최악의 상황에서, 확정일자를 받아 둔 세입자는 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 순위를 확보한다. 전입신고와 확정일자, 이 둘이 세입자 보증금을 지키는 가장 기본적인 안전장치다.
예전엔 전입신고 따로, 확정일자 따로 챙겨야 했다. 이제는 전월세 신고 한 번으로 확정일자가 딸려 오니, 신고를 “귀찮은 의무”가 아니라 “내 보증금 보험”으로 보는 게 맞다. 과태료 때문이 아니라 이 혜택 때문에라도 하는 게 이득이다.
집주인은 신고하면 세금 더 내나
임대인 쪽에서 가장 많이 묻는 게 이거다. “신고하면 임대소득이 다 드러나서 세금 폭탄 맞는 거 아니냐”는 걱정이다. 결론부터 말하면, 신고 그 자체가 새로운 세금을 만들지는 않는다. 임대소득세는 원래 내야 할 사람이 내는 것이고, 신고제는 거래 정보를 모으는 별개의 절차다.
다만 솔직히 말하면, 그동안 신고 없이 조용히 받던 월세가 데이터로 잡히는 흐름인 건 맞다. 연 2,000만원 이하 주택임대소득은 분리과세 대상이라 세 부담이 크지 않은 경우가 많으니, 막연히 두려워하기보다 본인 임대소득 규모를 한 번 따져보고 대응하는 게 낫다. 미신고로 과태료까지 무는 것보다는 떳떳하게 신고하고 정상적으로 세금 처리하는 쪽이 길게 보면 마음 편하다.
자주 걸리는 실수들
- 전입신고와 헷갈린다 — 전입신고와 임대차 신고는 별개다. 다만 주민센터에서 전입신고를 하면서 계약 정보를 같이 넣으면 임대차 신고가 함께 처리되기도 한다. 온라인으로 따로 했다면 전입신고는 전입신고대로 챙겨야 한다.
- 30일을 계약일이 아니라 입주일로 센다 — 기준은 계약 체결일이다. 입주가 두 달 뒤라도 계약서에 도장 찍은 날부터 30일 카운트가 시작된다.
- 금액 그대로인 갱신을 신고한다 — 앞서 말했듯 금액 변동 없는 갱신은 대상이 아니다. 괜히 또 하느라 힘 뺄 필요 없다.
- 공동신고가 안 돼서 미룬다 — 상대방 협조가 안 되면 서명된 계약서 들고 단독으로 하면 된다. 미루다 30일 넘기는 게 더 손해다.
헷갈리기 쉬운 질문 몇 가지
중개사가 대신 신고해 주나? 의무 신고 주체는 임대인과 임차인이다. 공인중개사가 대리로 신고해 줄 수는 있지만 법적 의무는 아니다. 계약할 때 “신고까지 처리해 주시냐”고 미리 물어보는 게 좋다. 안 해 준다고 해도 셀프 신고가 어렵지 않으니 너무 의존할 필요는 없다.
1년 미만 단기 임대도 대상인가? 기간이 짧아도 보증금·월세 기준만 넘으면 신고 대상이다. 6개월짜리 단기 계약이라도 월세가 30만원을 넘으면 신고해야 한다. “잠깐 사는 건데 굳이”라고 넘기다 과태료를 무는 경우가 있다.
계약을 중간에 해지하면 신고를 취소해야 하나? 이미 한 신고를 별도로 취소·정정할 의무가 생기는 건 아니다. 다만 금액이 바뀌는 변경 계약을 새로 맺었다면 그 변경분은 다시 신고 대상이 된다. 단순 중도 해지 자체로 과태료가 붙지는 않는다.
오피스텔·고시원도 해당되나? 주거용으로 쓰는 오피스텔은 주택 임대차로 보아 대상이다. 반면 사업자 임대차(상가 등)는 이 제도가 아니라 상가건물 임대차 보호법 영역이라 별개다. 본인이 사는 용도가 주거냐 영업이냐로 갈린다고 보면 된다.
기준 금액이나 지역, 과태료 세부 구간은 제도가 손질될 수 있으니, 막상 신고할 때는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)이나 정부24에서 현재 기준을 한 번 더 확인하는 게 안전하다.
계약서에 막 도장을 찍었다면, 달력에 30일 뒤 날짜를 동그라미 쳐 두자. 그리고 이왕이면 미루지 말고 그 주에 모바일로 끝내 두는 게 좋다. 확정일자까지 한 번에 챙겨지니, 사실 이만큼 가성비 좋은 5분짜리 일도 드물다.