재산세 과세기준일 6월 1일, 잔금일 하루 차이로 1년치가 갈린다 [2026]

매년 5월 말이 되면 부동산 카페가 시끄러워진다. “잔금을 5월 31일에 칠지, 6월 1일에 칠지”를 두고 매수자와 매도자가 신경전을 벌이는 시즌. 이게 단순한 기싸움이 아니다. 단 하루 차이로 그 해 재산세 80~400만 원이 누구 주머니에서 나가는지가 갈린다.

핵심부터 짚어 두자. 6월 1일 0시 기준 등기부등본상 소유자가 그 해 재산세를 100% 부담한다. 일할 안분 같은 건 법에 없다. 지방세법이 그렇게 적어 두었다.

6월 1일이 그렇게 중요한 이유

지방세법상 재산세 납세의무자는 “과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자”다. 과세기준일은 매년 6월 1일. 5월 31일에 잔금을 받았다면 매도자는 그 날부터 소유자가 아니다. 새 주인이 된 매수자가 7월·9월에 부과될 그 해 재산세를 다 떠안는다.

반대로 6월 1일에 잔금을 친다면? 그 시점 0시에는 아직 매도자가 등기상 소유자다. 매수자는 1년치 재산세를 면한다.

문제는 이게 협상에서 어떻게 작동하느냐다. 매도자는 5월 31일 잔금이 절대 유리하다. 매수자는 6월 2일이 절대 유리하다. 5월 말에 잔금일을 두고 며칠 차이로 신경전이 벌어지는 이유가 여기 있다.

실제 사례 하나. 공시가 10억 원짜리 1주택자 아파트 재산세는 대략 130~180만 원 선이다. 5월 31일 잔금이면 매수자가 떠안고, 6월 2일 잔금이면 매도자가 떠안는다. 잔금일 이틀 차이로 한쪽이 한 달치 월급에 가까운 돈을 더 내는 셈.

잔금일 시나리오 한 표 — 10억 1주택 기준

마지막 줄이 헷갈리는 부분이다. “등기는 늦었으니 매도자가 부담하는 거 아니냐”는 질문이 자주 나오는데, 답은 아니오. 지방세법상 사실상 소유는 잔금 지급 시점부터다. 등기 접수가 며칠 늦어도 잔금일 기준으로 판단한다.

일할 정산 특약, 법적 의무는 아니지만

5월 말~6월 초에 잔금을 잡을 때 매도·매수 양측이 합의해 “일할로 나눠 내자”고 정하는 게 관행이다. 다만 법적 의무는 없다. 계약서에 안 적으면 강제할 방법이 없다는 뜻이기도 하다.

표준 문구 예시.

“본 매매계약 잔금일을 기준으로 그 해 재산세는 매도인·매수인이 보유일에 비례하여 일할 안분 정산하기로 한다. 정산금은 잔금일 또는 7·9월 재산세 고지 후 매도인 계좌로 송금한다.”

보유일 기준 안분이 가장 보편적이다. 1월 1일부터 잔금일까지는 매도자, 잔금 다음 날부터 12월 31일까지는 매수자. 5월 15일 잔금이면 매도자 보유일은 약 135일, 365일 중 37%다. 1년치 재산세가 150만 원이면 매도자 약 55만, 매수자 약 95만으로 나누는 식.

5월 30일~6월 2일처럼 6/1을 끼고 있는 경우엔 50:50으로 합의하기도 한다. 정해진 답은 없으니 부동산 중개사·세무사와 상의해 계약서에 명시하는 게 맞다. 적어 두지 않은 채 잔금만 치고 나면, 7월 고지서가 날아온 뒤 “그러기로 했잖아”는 통하지 않는다.

재산세는 어떻게 계산되나

세금이 어떻게 굴러가는지도 한 번 보자. 식 자체는 단순하다.

재산세 = 공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율

여기에 도시지역분(0.14%), 지방교육세(재산세의 20%), 지역자원시설세(소방분)가 더해진다.

공정시장가액비율은 1세대 1주택자가 더 낮다. 최근 몇 년간 6억 이하 약 43~45%, 9억 초과는 45% 안팎으로 적용됐고 다주택자·법인은 60%다. 매년 행안부 고시로 바뀔 수 있어 정확한 비율은 행정안전부·위택스 공지에서 확인하는 게 낫다.

세율은 누진. 6,000만 이하 0.1%, 6,000만1.5억 0.15%, 1.53억 0.25%, 3억 초과 0.4%. 1세대 1주택 + 공시가 9억 이하라면 세율 특례가 따로 있어 일반 세율의 절반 수준으로 떨어진다.

대략적인 시뮬은 이렇다.

• 공시가 5억 1주택자 → 약 35~45만 원
• 공시가 10억 1주택자 → 약 130~180만 원
• 공시가 15억 1주택자 → 약 250~350만 원

다주택자라면 공정시장가액비율 60% + 세율 특례 미적용으로 같은 공시가 기준 1.52배 더 나온다. 종합부동산세는 이와 별개로 공시가 912억 초과분에 대해 12월에 따로 고지된다.

1세대 1주택 세율 특례, 신청 안 하면 그냥 날아간다

공시가 9억 이하 + 1세대 1주택 요건이면 세율 특례가 자동으로 적용되긴 한다. 다만 본인이 1세대 1주택자라는 사실을 행정 데이터로 확인할 수 없는 경우(주민등록상 세대분리·부모 공동명의·일시적 2주택 등)엔 별도 신고가 필요하다. 신청 안 하면 일반 세율로 부과되고, 나중에 정정 환급을 받아야 한다.

특례 세율은 누진 그대로 적용되되 구간별로 약간씩 낮다. 6,000만 이하 0.05%, 1.5억 이하 0.1%, 3억 이하 0.2%, 9억 이하 0.35%. 단순 비교하면 일반 세율의 약 50% 수준이다. 공시가 5억 1주택자라면 일반 세율로 약 35만 원 나올 게 특례 적용 시 약 23만 원 안팎으로 떨어지는 식. 신혼부부·생애최초 매수자라면 추가 감면 가능 여부를 시·군·구청에 문의해 두는 게 좋다.

7월·9월 분할 부과의 구조

재산세는 한 번에 안 나온다. 주택분은 7월에 1/2, 9월에 나머지 1/2로 쪼개진다. 단 1년치 세액이 20만 원 이하면 7월에 일괄 부과한다.

7월에 같이 부과되는 항목은 건축물(상가·공장), 선박, 항공기. 9월에는 토지가 추가된다. 상가·오피스텔을 보유한 경우 7월(건축물)과 9월(토지)을 따로 봐야 한다. 자영업자라면 자금흐름 관리에 영향이 작지 않다.

카드 무이자·캐시백, 챙길 건 챙기자

재산세는 카드로 결제할 수 있다. 무이자 할부와 캐시백을 합쳐 굴리면 금융비용을 꽤 줄일 수 있는데, 카드사 정책이 매월 바뀌므로 결제 직전 위택스 안내 페이지나 카드사 공지를 한 번 확인하는 게 안전하다.

대체로 KB국민·신한·삼성·현대·롯데·BC·우리·하나·NH농협이 5·6·10·12개월 무이자 옵션을 운영해 왔다. 일부 카드사는 재산세 결제 전용으로 0.5~1%대 캐시백을 붙이기도 한다. 150만 원을 12개월 무이자로 끊으면 월 부담은 12.5만 원, 캐시백 1%면 1.5만 원이 돌아온다.

납부 채널은 다섯 군데.

• 위택스 (wetax.go.kr) — 전국, 24시간, 카드·계좌이체 모두 가능
• 이택스 (etax.seoul.go.kr) — 서울 거주자 전용, 모바일 앱 편함
• 인터넷지로 (giro.or.kr)
• ARS 1599-3900 — 24시간 카드 결제
• 은행 창구·CD/ATM — 영업시간 내

가장 빠른 건 위택스·이택스 모바일 앱이다. 익숙해지면 평균 2~5분이면 끝난다.

미납하면 얼마나 불어나나

납부 마감 다음 날 가산금 3%가 즉시 붙는다. 150만 원 기준이면 4만 5천 원. 31일 이후부터는 매월 약 0.66%(연 7.92%)가 5년 한도로 누적된다. 60일 이상 체납이면 부동산·예금·급여 압류로 넘어가고, 그 이상 끌면 공매 절차다.

5년 체납을 가정해 시뮬을 돌리면 가산금만 약 110만 원이 추가된다. 원금 150만 원이 260만 원으로 불어나는 셈. 자금 사정이 안 좋다면 마감 전에 관할 시·군·구청에 분할 납부나 납부 유예를 미리 문의해 보는 편이 낫다. 모르고 미루면 페널티만 기하급수적으로 쌓인다.

매년 반복되는 실수들

부동산 카페에 올라오는 후회 글을 추리면 패턴이 있다.

• 잔금일을 6/1 직전·직후로 무심코 잡았다가 1년치를 떠안음. 5월 말~6월 초가 잔금이면 양측 모두 한 번 더 고민해야 하는 구간이다.
• 일할 정산 특약을 안 적은 채 구두로만 합의. 7월 고지서가 나온 뒤엔 매도자가 송금을 거부해도 강제할 방법이 없다.
• 1세대 1주택 세율 특례 자동 적용된 줄 알고 신경 안 쓰다 일반 세율로 부과. 부모와 공동명의이거나 세대분리가 애매한 경우 한 번 점검 필요.
• 7월 고지서만 보고 1년치인 줄 착각. 9월에 나머지 절반이 또 온다. 토지 보유자라면 9월 부담이 더 클 수 있다.
• 고가 차량 보유, 자녀 명의 부동산 변동 등 변경 사항을 신고 안 함. 정정 신청 시기를 놓치면 그 해 부과액으로 확정된다.

공시가격 자체에 이의가 있다면 매년 4월 부동산공시가격알리미에서 의견 제출이 가능하다. 시기를 놓치면 그 해는 못 바꾸고 다음 해를 기다려야 한다.

5월 막바지에 한 가지만 한다면

본인이 지금 매수·매도 일정을 잡고 있다면, 잔금일이 6월 1일을 끼고 어느 쪽에 떨어지는지를 다시 한 번 보자. 매도자는 5월 31일 이전, 매수자는 6월 2일 이후로 미는 게 단순한 협상 우위다. 협상이 어렵다면 일할 정산 특약을 계약서에 명시하는 것만으로도 7·9월 분쟁 위험은 사라진다.

이미 잔금 일정이 6/1을 넘겼다면, 7월 고지서를 기다리는 동안 카드사별 무이자 할부·캐시백을 한 번 비교해 두자. 위택스 앱을 미리 설치해 두면 7월에 허둥댈 일이 줄어든다. 그 정도면 충분하다.